Малко фрази на българския пазар на имоти носят толкова тежест — и толкова недоразумения — колкото „на Акт 14“, „на Акт 15“ и „с Акт 16“. Зад тях не стоят бюрократични печати, а три различни нива на защита за вас като купувач. Разликата между тях се измерва в десетки хиляди евро и понякога — в години чакане.
Какво всъщност удостоверява всеки акт
Акт 14: сградата вече съществува юридически
Акт 14 приема конструкцията на сградата — това, което строителите наричат „груб строеж“: фундамент, носеща конструкция, покрив. Правното му значение е решаващо: от този момент правото на строеж се превръща в право на собственост и имотът може да бъде прехвърлен с нотариален акт. Купувате обаче бетонен скелет — без завършени инсталации, без асансьор, без фасада.
Акт 15: строителят е приключил
С Акт 15 строителят предава завършената сграда на възложителя и се констатира, че тя е изпълнена по одобрените проекти. Всичко е построено — но държавата още не е потвърдила, че в сградата може да се живее.
Акт 16: разрешено е ползването
Акт 16 е разрешението за ползване — за повечето жилищни сгради формалното име е „удостоверение за въвеждане в експлоатация“, но пазарът отдавна казва просто „Акт 16“. Едва с него можете законно да обитавате имота, да го отдавате под наем и да прехвърлите партидите за ток и вода на битови тарифи. Това е моментът, в който обещанието става жилище.
Колко струва рискът: отстъпките по етапи
Пазарът оценява несигурността съвсем конкретно. Ориентировъчните нива за София през 2026 г.:
- На Акт 14 — обичайно 10–15% под цената на готов имот. Плащате по-малко, защото поемате риска от забавяне, от компромиси в довършителните работи и — в краен случай — от сграда, която не стига до Акт 16.
- На Акт 15 — отстъпката се свива до 5–10%. Сградата е завършена, оставащият риск е основно времето до разрешението за ползване.
- С Акт 16 — плащате пълната цена, но купувате сигурност, а не обещание.
Преведено в числа: в Лозенец готовите имоти се движат между €2 900 и €3 700 на квадратен метър. При апартамент от 120 м² разликата между покупка на Акт 14 и на готов имот е от порядъка на €40 000–60 000. Затова правилният въпрос не е „има ли отстъпка“, а „покрива ли отстъпката риска, който поемам“. Преди Акт 14 отговорът е най-суров: тогава вие не притежавате имот, а вземане по предварителен договор — при несъстоятелност на инвеститора се нареждате сред кредиторите, не сред собствениците.
Договорът с инвеститора: какво да проверите
Повечето проблеми при покупка „на зелено“ се раждат не на строежа, а в договора. Минимумът, който изискваме за клиентите си:
- Краен срок за Акт 16, записан като дата, с реална неустойка за всеки месец забава — не пожелателното „ориентировъчно през 2027 г.“.
- Плащания, вързани към етапи — Акт 14, Акт 15, Акт 16 — а не към календарни дати. Строителят получава пари срещу свършена работа.
- Подробно описана степен на завършеност — какво точно включва цената: настилки, дограма, вътрешни врати, общи части. „До ключ“ без опис е празна фраза.
- Тежести върху земята. Ако инвеститорът строи с банков кредит, ипотеката тежи и върху вашия бъдещ имот. Изискайте писмено съгласие на банката за заличаването ѝ за вашия обект при плащане.
- История на инвеститора — завършени сгради, спазени срокове, съдебни спорове. Миналото е най-честният прогнозен показател.
- Изход — при какви условия можете да се откажете и как се връщат платените суми.
Договорът с инвеститора се чете преди аванса, а не след него. Добрият договор не разчита на доверие — той го прави излишно.
Кога банките финансират
Ипотека се учредява върху собственост — затова класическото банково финансиране започва най-рано от Акт 14, когато имотът вече може да се прехвърли нотариално. На по-ранен етап банките кредитират по изключение, обикновено само по проекти на инвеститори, с които работят по партньорски програми. Най-гладко и при най-добри условия минава финансирането на имот с Акт 16.
Средата през 2026 г. е благоприятна: средният лихвен процент по ипотечните кредити е около 3,4%. А с влизането на България в еврозоната от 1 януари 2026 г. купувачите от еврозоната вече не превалутират и не дължат курсови такси — цената, която виждате в евро, е цената, която плащате.
Кога е безопасно да купите
Няма универсален отговор — има правилен отговор за вашия профил. Ако разчитате на банково финансиране и купувате единствено жилище, изчакайте поне Акт 15, а в идеалния случай — Акт 16. Ако разполагате със собствен капитал, можете да понесете изместване от няколко месеца и инвеститорът е с безупречна история, Акт 14 е моментът, в който отстъпката действително работи за вас, а не срещу вас.
Екипът ни е минал през този процес над 320 пъти. Част от имотите, които предлагаме — включително off-market — никога не стигат до публичния пазар именно защото проверката на инвеститора и на документите е свършена преди вас. Ако обмисляте покупка на зелено, елате с договора, преди да сте го подписали. Това е най-евтиният съвет, който някога ще получите.
